Mietrendite berechnen: so rechnen Sie eine Kapitalanlage durch
- Ankauf ohne Makler
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- Sitz in Schönaich
Die Mietrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Geldes eine vermietete Wohnung jedes Jahr über die Miete einbringt. Die einfache Formel lautet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Das ist die Bruttomietrendite. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, bei der Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis addieren und die Kosten abziehen, die der Vermieter selbst trägt. Wer mit Darlehen kauft, schaut zusätzlich auf die Eigenkapitalrendite.
Dieser Ratgeber erklärt die drei Kennzahlen mit einem einfachen Rechenbeispiel. Die Zahlen im Beispiel sind frei gewählt und kein Angebot. Ihre persönliche Rechnung gehen wir gern im kostenlosen Beratungsgespräch mit Ihnen durch.
Bruttomietrendite: der schnelle Überblick
Die Bruttomietrendite eignet sich, um Angebote schnell zu vergleichen. Sie berücksichtigt nur Kaltmiete und Kaufpreis.
- Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Jahreskaltmiete: Monatliche Kaltmiete × 12, ohne Nebenkosten
- Grenze: Kaufnebenkosten und Kosten des Vermieters fehlen
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 € und bringt 800 € Kaltmiete im Monat, also 9.600 € im Jahr. 9.600 € ÷ 250.000 € × 100 ergibt eine Bruttomietrendite von 3,84 %.
Nettomietrendite: was wirklich übrig bleibt
Für die Nettomietrendite rechnen Sie mit den gesamten Anschaffungskosten und ziehen die Kosten ab, die Sie nicht auf die Mieter umlegen können.
- Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5 %, dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision
- Nicht umlegbare Kosten: Verwaltung, Rücklage für Instandhaltung, Reparaturen und ein Puffer für Leerstand
Beispiel: Zum Kaufpreis von 250.000 € kommen 12.500 € Grunderwerbsteuer und angenommen 5.000 € für Notar und Grundbuch. Die Anschaffungskosten liegen damit bei 267.500 €. Ziehen Sie von 9.600 € Jahresmiete angenommen 1.400 € nicht umlegbare Kosten ab, bleiben 8.200 €. 8.200 € ÷ 267.500 € × 100 ergibt eine Nettomietrendite von rund 3,07 %.
Bei Wohnungen von Ullrich Immobilien & Invest fällt keine Maklerprovision an, weil wir unsere Wohnungen direkt verkaufen. Das senkt die Kaufnebenkosten.
Eigenkapitalrendite: wenn die Bank mitfinanziert
Kaufen Sie mit Darlehen, zählt für Sie, was Ihr eigenes Geld bringt. Dafür ziehen Sie die Darlehenszinsen vom Reinertrag ab, also von der Jahresmiete nach Abzug der nicht umlegbaren Kosten, und teilen durch Ihr Eigenkapital. Liegen die Zinsen unter der Nettomietrendite, steigt die Rendite auf Ihr Eigenkapital. Liegen sie darüber, sinkt sie. Das nennt man Hebeleffekt oder Leverage-Effekt.
- Formel: (Reinertrag − Darlehenszinsen) ÷ Eigenkapital × 100
- Tilgung: zählt nicht als Kosten, sie baut Ihr Vermögen auf
- Ohne Eigenkapital: die Rendite lässt sich nicht in Prozent ausdrücken, entscheidend ist dann der monatliche Überschuss oder Zuschuss
Wie eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital funktioniert, lesen Sie unter Kapitalanlage Immobilie Böblingen.
Was die Rendite nicht zeigt
Die Mietrendite ist eine Momentaufnahme. Drei Punkte gehören zu jeder Rechnung dazu.
- Steuern: Abschreibung (AfA), Zinsen und Kosten senken Ihre Lohn- oder Einkommensteuer. Mehr im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilie.
- Wertentwicklung: Ein Verkaufsgewinn nach mehr als zehn Jahren ist steuerfrei. Er steckt in keiner Mietrendite.
- Zustand: Eine sanierte Wohnung braucht in den ersten Jahren weniger Rücklage als ein Objekt mit Sanierungsstau.
Rechnen Sie Ihre Kapitalanlage durch
Mit unserem Steuer-Rechner sehen Sie, wie viel Lohnsteuer eine vermietete Wohnung Ihnen sparen kann. Was eine Anlageimmobilie ausmacht, lesen Sie unter Immobilie als Kapitalanlage.
Rufen Sie uns an unter 07031 209 27 08 (Mo. bis Fr. 8 bis 17 Uhr) oder schreiben Sie an info@immo-ullrich.de. Ullrich Immobilien & Invest GmbH, Dieselstr. 6, 71101 Schönaich.
Chris Ullrich
Ihr Ansprechpartner- 07031 209 27 08
- info@immo-ullrich.de
- Mo. bis Fr. 8 – 17 Uhr
- Dieselstr. 6, 71101 Schönaich
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechnet man die Mietrendite?
Teilen Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und nehmen Sie das Ergebnis mal 100. Das ist die Bruttomietrendite. Für die Nettomietrendite rechnen Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis dazu und ziehen die Kosten ab, die Sie nicht auf die Mieter umlegen können.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur Kaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar sowie die laufenden Kosten des Vermieters. Sie ist deshalb immer niedriger und aussagekräftiger.
Welche Kosten gehören in die Nettomietrendite?
Auf der Kaufseite Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Auf der laufenden Seite die Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, zum Beispiel Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen und ein Puffer für Leerstand.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
5 % des Kaufpreises.
Zählt die Tilgung bei der Rendite als Kosten?
Nein. Die Tilgung zahlt Ihr Darlehen zurück und erhöht Ihr Vermögen. Kosten sind nur die Zinsen.
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von Lage, Zustand und Finanzierung ab. In begehrten Lagen sind die Renditen meist niedriger, das Risiko von Leerstand aber auch. Vergleichen Sie Angebote immer mit der Nettomietrendite und beziehen Sie Steuervorteil und Zustand der Wohnung mit ein.