Steuern sparen mit einer Immobilie als Kapitalanlage
- Ankauf ohne Makler
- Fester Ansprechpartner
- Eigene Handwerker
- Teil der Ullrich Group
- Sitz in Schönaich
Mit einer vermieteten Wohnung sparen Sie Steuern, weil Sie die Abschreibung auf das Gebäude (AfA), die Darlehenszinsen und alle laufenden Kosten der Vermietung von den Mieteinnahmen abziehen dürfen. In den ersten Jahren sind diese Kosten oft höher als die Miete. Der steuerliche Verlust wird mit Ihrem Gehalt verrechnet, Sie zahlen also weniger Lohn- oder Einkommensteuer. Verkaufen Sie die Wohnung nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei.
Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Punkte. Er ersetzt keine Steuerberatung. Ihre persönliche Situation besprechen wir gern im kostenlosen Beratungsgespräch, und auf Wunsch verbinden wir Sie mit unserem Steuerspezialisten.
Die Abschreibung (AfA): der größte Hebel
Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Deshalb dürfen Sie jedes Jahr einen festen Prozentsatz der Anschaffungskosten des Gebäudes als Kosten abziehen, ohne dass Geld fließt. Der Anteil für das Grundstück wird nicht abgeschrieben.
- 2 % pro Jahr für Wohngebäude, die ab 1925 und bis Ende 2022 fertiggestellt wurden
- 2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden
- 3 % pro Jahr für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden
Beispiel: Liegt der Gebäudeanteil Ihrer Wohnung bei 200.000 €, dürfen Sie bei 2 % jedes Jahr 4.000 € als Kosten ansetzen.
Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag für den Eigentümerwechsel gehören zu den Anschaffungskosten. Sie werden anteilig über die AfA abgeschrieben, soweit sie auf das Gebäude entfallen.
Was Sie außerdem absetzen können
- Darlehenszinsen und Finanzierungskosten: nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung, dazu Notar und Grundbuch für die Grundschuld
- Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und nicht umlegbare Nebenkosten
- Reparaturen und Instandhaltung, Fahrtkosten zur Wohnung, Kontoführung
Achtung bei größeren Renovierungen direkt nach dem Kauf: Liegen die Kosten in den ersten drei Jahren über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, müssen sie in der Regel über die AfA verteilt werden und lassen sich nicht sofort absetzen. Unsere Wohnungen sind beim Kauf bereits saniert oder renoviert, deshalb fällt das meist nicht an.
Die Ersparnis jeden Monat: Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte
Normalerweise bekommen Sie die Steuerersparnis erst mit der Steuererklärung zurück. Sie können sich aber einen Freibetrag für die Verluste aus Vermietung eintragen lassen (Antrag auf Lohnsteuerermäßigung). Das geht ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf. Dann zieht Ihr Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ab, und die Ersparnis kommt mit dem Gehalt.
Steuerfrei verkaufen nach zehn Jahren
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, die Sie länger als zehn Jahre besitzen, ist der Gewinn steuerfrei. Verkaufen Sie früher, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Maßgeblich ist jeweils das Datum der notariellen Kaufverträge.
Rechnen Sie Ihre Ersparnis nach
Mit unserem Steuer-Rechner sehen Sie in wenigen Schritten, wie viel Lohnsteuer eine vermietete Wohnung Ihnen sparen kann. Wie eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital funktioniert, lesen Sie unter Immobilie als Kapitalanlage.
Rufen Sie uns an unter 07031 209 27 08 (Mo. bis Fr. 8 bis 17 Uhr) oder schreiben Sie an info@immo-ullrich.de. Ullrich Immobilien & Invest GmbH, Dieselstr. 6, 71101 Schönaich.
Chris Ullrich
Ihr Ansprechpartner- 07031 209 27 08
- info@immo-ullrich.de
- Mo. bis Fr. 8 – 17 Uhr
- Dieselstr. 6, 71101 Schönaich
Häufige Fragen zu Steuern bei der Kapitalanlage
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?
Das hängt von Kaufpreis, Gebäudeanteil, Zinsen, Miete und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Je höher Ihr Steuersatz, desto mehr bringt jeder abziehbare Euro. Mit dem Steuer-Rechner auf unserer Seite Vermögensaufbau können Sie es mit Ihren eigenen Zahlen durchrechnen.
Kann ich die Tilgung von der Steuer absetzen?
Nein. Absetzbar sind nur die Zinsen. Die Tilgung baut Ihr Vermögen auf und ist deshalb keine Ausgabe im steuerlichen Sinn.
Wie hoch ist die AfA bei einer Eigentumswohnung?
Bei Wohngebäuden, die ab 1925 und bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, sind es 2 % pro Jahr, bei älteren Gebäuden 2,5 % und bei Fertigstellung ab 2023 3 %. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück.
Ab wann bekomme ich die Steuerersparnis?
Im Kaufjahr über die Steuererklärung. Ab dem Jahr danach können Sie einen Freibetrag eintragen lassen, dann sinkt Ihre Lohnsteuer jeden Monat.
Ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?
Ja, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Bei einem früheren Verkauf ist der Gewinn steuerpflichtig.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sofort absetzen?
Nein. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf zählen zu den Anschaffungskosten und werden mit dem Gebäudeanteil über die AfA abgeschrieben. Sofort absetzbar sind dagegen die Kosten für die Eintragung der Grundschuld.