Immobilie bei Scheidung

Wenn Sie eine Immobilie nach einer Scheidung bzw. Trennung ohne (Ehe-)Vertrag auflösen, sollten Sie folgende Punkte kennen.

2.1 Wertermittlung und Aufteilung

Maßgeblich für eine saubere Aufteilung der Immobilie ist, den aktuellen Verkehrswert ermitteln zu lassen. Dafür kann ein einfaches Kurzgutachten reichen (bei Einigkeit) oder man wählt ein rechtssicheres Vollgutachten (z.B. bei Gerichtsverhandlung). Falls Verbindlichkeiten bzw. Hypotheken auf die gemeinsame Immobilie bestehen, sind diese vom Wert abzuziehen. Hierbei kann Ihnen Ullrich Immobilien & Invest mit zertifizierten Wertgutachtern helfen.

Ebenso muss bei einer Scheidung der Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB) innerhalb von 3 Jahren (gemäß § 195 BGB) geregelt sein. Dabei wird das Anfangs- sowie das Endvermögen beider Ehepartner verglichen und der kleinere Zuwachs vom größeren abgezogen. Die Differenz wird halbiert und der Partner, welcher mehr verdient hat, muss diese Differenz ausgleichen. Dazu zählen auch Vermögenswerte wie der Wert einer Immobilie, wenn kein (geänderter) Vertrag vorliegt.

2.2 Varianten zur Immobilien-Auflösung

• Verkauf
  Die gemeinsame Immobilie wird verkauft und der Erlös in gleicher Höhe aufgeteilt. Bei einer Teilversteigerung (Zwangsversteigerung) wird die Immobilie meistens unter dem Wert verkauft. Deshalb ist es wichtig, sich gütig zu einigen.
• Vermietung
  Bei einer Trennung kann die gemeinsame Immobilie vermietet werden. So bleibt es im Familienbesitz und eine mögliche Finanzierung wird durch Mieteinnahmen weitgehend gedeckt (vgl. auch Immobilie als Kapitalanlage). Ebenso kann z.B. nur ein Partner ausziehen und der andere bleibt (gegen Nutzungsentschädigung oder Unterhaltsanteil) und vermietet einen Teil an Dritte.
• Partner-Auszahlung
  Ein Partner bleibt bzw. wird Immobilien-Alleineigentümer nach der Scheidung und bezahlt den anderen aus und übernimmt ggf. auch weiter die Finanzierung.
• Übertragung an Kinder
  Die gemeinsame Immobilie kann an volljährige Kinder übertragen werden (bei Minderjährigen bedarf es dem Vormundschaftsgericht). Oftmals behalten dann die Eltern das Wohnrecht bzw. ein Nießbrauchrecht an der Immobilie.
• Aufteilung der Immobilie
  Bei einer großen Immobilie kann auch eine Aufteilung in separate Einheiten (getrenntes Leben z.B. in Kellerwohnung / Dachgeschosswohnung) erfolgen, wie auch bei Geschäftsräumen eines Firmengebäudes.
• Gerichtliche Zuweisung
  Bei Härtefällen kann das Familiengericht, bei einer gemeinsamen Wohnung, auch einem Partner zuweisen, wenn die andere Nutzung eine unbillige Härte darstellt. Dies kann in der Praxis entstehen, wenn es um das Wohle der Kinder geht (Wohnungszuweisung nach § 1361b BGB).

2.3 Finanzielle und steuerliche Aspekte

Unabhängig, für welche Variante Sie sich bei einer Scheidung für Ihre Immobilie entscheiden, es müssen immer finanzielle und steuerrechtliche Aspekte im Blick behalten werden.

1. Finanzielle Aspekte

• Finanzierungs- bzw. Bankkredite müssen weiter bedient werden. Dies kann zur Hürde werden bei der geplanten Auszahlung eines Partners als Alleineigentümer.
• Eine außergerichtliche Einigung vor der Scheidung ist sinnvoll, um hohe Gerichtskosten (Verfahrenswert) oder Wertminderungen (Versteigerung) zu vermeiden.
• Als Eigentümer haftet man für Schäden und hat kostspielige Pflichten, wie z.B. Instandhaltungen, Sanierungen oder Modernisierungen (wichtig bei Vermietung).

2. Steuerliche Aspekte

• Verkaufen Sie eine Immobilie, welche Sie nicht 10 Jahre besessen / bewohnt haben, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an (für Veräußerungsgewinn).
• Übertragungen bzw. Schenkungen von Grundstücken, im Zusammenhang einer Scheidung oder Trennung von Ehegatten, sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz). Ebenso gilt dieser Vorteil bei eingetragenen Lebenspartnern, eigenen Kindern, Stiefkindern, Enkeln sowie Urenkeln.
• Instandhaltungskosten bzw. Werbungskosten im Zuge einer Immobilienvermietung sind steuerlich voll absetzbar.

Eine Ausnahme ohne Spekulationssteuer kann bestehen, wenn Sie Ihre Immobilie, nach § 23 I Nr. 1 EStG,  zwei volle Kalenderjahre sowie dem laufenden Jahr für eigene Wohnzwecke genutzt haben und die Immobilie im Jahr der Trennung verkaufen. Fragen Sie bei solchen Ausnahmefällen aber stets Ihren Steuerberater. Dennoch sind hier die steuerlichen Grenzen für persönliche Freibeträge zu berücksichtigen.

Wichtig: Wir informieren Sie kompetent und transparent in unserem Immobilien-Ratgeber zu wichtigen Themen und sind in vielen Anliegen Ihr zuverlässiger Ansprechpartner. Wir sind aber keine Anlaufstelle für Steuerrecht. Fragen Sie bei Unklarheiten bitte stets Ihren Steuerberater.