Das Nießbrauchrecht, auch Nießbrauchsrecht, an einer Immobilie ist ein unvererbliches bzw. unveräußerliches Recht, eine Immobilie lebenslang oder auf bestimmte Zeit zu nutzen, ohne selbst der Eigentümer zu sein. Infolgedessen hat der Nießbraucher, als Nutzungsberechtigter, das volle Recht, eine Immobilie selbst zu bewohnen, zu vermieten oder anderweitig zu nutzen.
Geregelt wird das Nießbrauchrecht durch die notarielle Beurkundung sowie Eintragung im Grundbuch (Abteilung II und Regelung im Wesentlichen durch §§ 1030 ff. BGB). Es dient im Alltag oftmals für zur Altersvorsorge (auch Immobilienverrentung), indem man selbst die Immobilie weiter nutzt oder seine Rente, durch Mieteinnahmen, weiter aufbessert auch wenn man z.B. ins Pflegeheim zieht. Ebenso wählt man häufig dieses Recht, wenn man steuerliche Vorteile (Schenkung, Erbe) nutzen möchte oder seinen Lebenspartner (unverheiratet) absichern möchte.
Nießbrauchrecht Vorteile und Nachteile
Obwohl der Nießbrauch an einer Immobilie oftmals unter Familienmitgliedern eingesetzt wird, gibt es potentielle Vorteile, als auch Nachteile.
Vorteile Nießbrauchrecht
- Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat den Vorteil, das Eigentum zu übertragen bzw. zu veräußern und trotzdem weiter (bis zum Lebensende) die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. - Schenkung / Erbschaft
Bei einer Schenkung, z.B. von Eltern an die Kinder, ergeben sich steuerliche Vorteile, weil sich der Wert der Immobilie drastisch verringert. Dies kann sich, in Kombination mit Freibeträgen besonders lohnen, da der Nießbrauch eine Nachlassverbindlichkeit darstellt, was die Erb- und Schenkungssteuer senkt. - Einkommensquelle durch Mieteinnahmen (Alterrsicherung)
Man kann seine Immobilie vermieten und die Mieteinahmen behalten, was zur Alterssicherung beiträgt. - Zusätzliches Geld durch Immobilienverrentung (Altersvorsorge)
Wenn es beispielsweise keine Erben gibt oder man liquide Mittel benötigt, kann die Immobilienverrentung, gegen Nießbrauch, ein Vorteil sein. So erhält man z.B. eine Einmalzahlung (Teil- oder Komplettverkauf) oder eine monatliche Rente (Leibrente). Eine weitere Möglichkeit ist der Rückmietkauf, indem die Immobilie verkauft wird und man zur Miete wohnt, wobei der Eigentümer die Instandhaltungskosten trägt. Final ist die Immobilienverrentung für ältere Eigentümer, die ihre Rente aufstocken möchten, ohne dabei aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen. - Planungssicherheit und Schutz
Es ist klar geregelt, wer die Immobilie später einmal erhält. Des Weiteren ist man geschützt vor z.B. einer Eigenbedarfskündigung vom neuen Eigentümer.
Nachteile Nießbrauchrecht
Nachteile bei einem Nießbrauch an einer Immobilie können für den Nießbraucher, als auch den Eigentümer entstehen.
Nachteile für Nießbraucher
– Wertgeminderte Veräußerung: Eine Immobilie mit Nießbrauch ist oftmals bis zu 50% weniger wert, als der normale Marktpreis bzw. Verkaufspreis.
– Lebenslange Bindung an die Immobilie als Bewohner oder Vermieter. Man kann das Eigenheim nicht mehr (und zum vollen Marktpreis) verkaufen.
– Laufende Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer oder Versicherungen der Immobilien sind, trotz (wertgeminderter Veräußerung) i.d.R. selbst zu tragen. Ebenso sind mögliche Mieteinnahmen zu versteuern und die Vermietung kann (vertraglich) eingeschränkt werden.
– Eigeschränkte Umgestaltung: Sofern es nicht vertraglich anders geregelt wurde, kann man seine Immobilie nicht grundlegeng umbauen oder wesentlich verändern, ohne ausdrücke Zustimmung des neuen Eigentümers.
Nachteile für Eigentümer
– Eingeschränkte Verwertbarkeit da die Immobilie nicht verkauft oder vermietet werden kann (oftmals über viele Jahre bzw. bis zum Tode des Nießbrauchers). Dazu erlischt das Nießbrauchrecht nicht automatisch mit dem Tode des Eigentümers, was für seine Erben dann wieder eine (finanzielle) Belastung sein kann.
– Potentielle Kosten für große Modernisierungen oder Instandhaltungen (z.B. Dach oder Heizung) trägt meist der Eigentümer.
– Mögliche Konfliktpotenziale bei Vermietung der Nießbrauchers oder (größeren) Reparaturen sowie nötigen Sanierungen an der Immobilie (trotz Vertrag).
– Steuerliche Nachteile bei (unerwartet) frühem Tod des Nießbrauchers, da eine steuerliche Nachbewertung erfolgen kann, zu Ungunsten des Eigentümers.
– Vorzeitiger Verkauf: Selbst bei einem zugestimmten Verkauf, wird von der belasteten Immobilie ein hoher Wert abgezogen und ist schwerer zu verkaufen.
Fazit
Ein Nießbrauch an einer Immobilie kann ein interessantes (Steuerspar-)Modell für eine Schenkung bzw. ein Erbe sein und regelt zu Lebzeiten schon die Erbfolge. Ebenso kann das Recht als zukunftssichernde Altersvorsorge dienen, durch z.B. Immobilienverrentung oder (Teil-)Verkauf gegen einen Preis abzüglich der Nießbrauch-Belastung.
Um Unstimmigkeiten oder Ärgernisse zu ersparen, muss vertraglich klar geregelt sein, wer welche Kosten für eine Sanierung, Modernisierung, usw. trägt.
Letztendlich ist eine Immobilie, welche mit einem Nießbraucher (bis zum Lebensende) im Grundbuch steht, immer deutlich weniger wert, als es eine frei verfügbare Immobilie ist. Infolgedessen findet das Nießbrauchrecht oftmals unter Familienmitgliedern statt, um (erbliche) Dinge klar zu regeln und Steuern zu sparen. Ebenso kommen Menschen mit langfristig orientierter Kapitalanlage, als Käufer in Betracht, da man diese Immobilien (relativ) günstig erwerben kann.
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