Wer bei einer Erbschaft eine Immobilie erbt, steht nicht nur vor wichtigen Entscheidungen, sondern muss auch mögliche Kosten beachten. Zwar geht die geerbte Immobilie automatisch an rechtmäßige Erben über (§ 1922 BGB), man sollte aber das Grundbuch berichtigen (z.B. mit notariellem Testament bzw. Erbschein). Ebenso hat man die Möglichkeit, mit Frist von 6 Wochen, das Erbe auszuschlagen. Dies ist häufig der Fall bei Nachlass-Überschuldungen oder unwirtschaftlichen Immobilien, welche sehr alt bzw. stark und teuer sanierungsbedürftig sind.
Das für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer zuständige Finanzamt ist innerhalb von 3 Monaten zu informieren. Meist wird das Finanzamt automatisch vom Nachlassgericht informiert, wenn ein Testament eröffnet wird oder ein Erbschein beantragt ist (Meldepflicht nach § 34 ErbStG). Soweit die Grundlagen. Was Sie nun Wichtiges bei geerbten Immobilien wissen sollten, lesen Sie jetzt.
FAQ Immobilien-Erbschaft
Unsere Immobilien-Erbschaft-FAQ beziehen sich darauf, dass Sie das Erbe angenommen haben. Zusätzliches Vermögen wie unbebaute Grundstücke, Spar- und Bankguthaben, Wertpapiere, Edelmetalle, PKW oder sonstige Vermögensgegenstände, nehmen wir ebenfalls aus und behandeln nur die geerbte Immobilie.
Welche Kosten können anfallen?
Wie oben erwähnt, thematisieren wir angenommene Immobilien nach einer Erbschaft und erklären mögliche Kosten nur dazu, nicht z.B. Beerdigungskosten etc.
Testamentseröffnung: Das Nachlassgericht erhebt Kosten in Höhe von 100 € (zzgl. Auslagen wie Porto) dafür. Bei einem Notar kommt die MwSt. dazu. Das Finanzamt wird automatisch dabei informiert, wie auch die Bank es tut, wenn man den Todesfall für ein Konto meldet.
Erbschein: Selbst bei einer Generalvollmacht und notariellem Testament können Kosten für einen Erbschein entstehen. So kann es sein, dass z.B. ein Berliner Testament verfasst wurde, bevor es weitere (Adoptiv-)Kinder gab oder das aktuellste Testament nicht mehr vorliegt (selten der Fall). Wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegen, ist ein Erbschein zwingend notwendig. Bei Immobilien ist es oft hilfreich (z.B. Umschreibung oder Verkauf), einen Erbschein zu besitzen.
Grundbuchkosten: Grundsätzlich können Sie, innerhalb von 2 Jahren, eine geerbte Immobilie kostenfrei im Grundbuch umschreiben lassen, wenn Sie einen Erbschein oder notarielles Testament besitzen.
Notarkosten: Ein Testament muss nicht zwingend notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Ein klassisches Beispiel ist ein Berliner Testament, bei welchem erst der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner alles erbt und danach die Schlusserben. Infolgedessen fallen nicht zwingend Notarkosten bei einer Erbschaft mit Immobilie an.
Je nach Erbfall (Erbengemeinschaft, Vorhaben mit der Immobilie, sonstige Vermögensgegenstände, usw.) ist es aber ratsam, die Kosten für einen Notar aufzubringen. So gehen Sie sicher, dass alles rechtssicher abläuft und auch z.B. das Finanzamt keine Fragen mehr stellt.
Immobilien Gutachten: Um einen exakten Wert einer geerbten Immobilie zu ermitteln, fallen i.d.R. die Kosten für einen Gutachter an. Zwar ermittelt das Finanzamt einen automatischen Wert anhand von vorhandenen Unterlagen, aber setzt nicht selten den Immobilienwert zu hoch an, weil niemand vom FA selbst vor Ort zur Prüfung kommt. Deshalb ist es ratsam, den Immobilienwert genau ermitteln zu lassen (per Kurzgutachten oder Vollgutachten). Die Kosten betragen dafür wenige hundert Euro bis zu. 0,5-1,0 % vom Immobilienwert. Dies ist aber nicht pauschal, sondern eine realistische Richtlinie.
Erbschaftssteuer: Bei jeder Erbschaft gibt es geregelte Freibeträge, welche sich in der Höhe vom Verwandtschaftsgrad unterscheiden. Ob also Kosten bzw. Steuern für eine geerbte Immobilie anfallen, hängt vom Freibetrag der Erben (allein oder Gemeinschaft), als auch der gesamten Höhe des Nachlasses ab.
Persönliche Freibeträge vor Erbschaftssteuer?
Folgende Freibeträge für Immobilienwerte vor Eintritt der Erbschaftssteuer gibt es in Deutschland
1. 500.000 € für Ehe- und (eingetragene) Lebenspartner
2. 400.000 € für Leibliche-, Adoptiv- oder Stiefkinder
3. 200.000 € für Enkelkinder
4. 100.000 € für Eltern und Großeltern
5. 20.000 € für Geschwister, Neffen / Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern bzw.- Kindern und alle sonstigen erbberechtigten Personen.
Wichtig: Ein Freibetrag gilt pro Person, was gerade bei einer Erbengemeinschaft, statt Alleinerbe, einen großen Unterschied ausmacht. So bezahlen beispielsweise zwei erbberechtigte Geschwister (und Kinder der Erblasser) bis 800.000 € Immobilienwert keine Erbschaftssteuer. Ebenso zählt bei Kindern eine Steuerfreiheit auf Immobilien bis 200 m².
Höhe der Erbschaftssteuer nach Freibetrag?
Bei Überschreitung der jeweiligen Freibeträge, fällt die Erbschaftssteuer auf den übersteigenden Betrag an. Also z.B. bei einem Haus im Wert von 900.000 € an zwei Kinder, dann 900.000 € – 800.000 € = 100.000 €, welche zu versteuern sind.
Wenn ein Kind eine Immobilie der Eltern erbt, ist diese für eine Wohnfläche von bis zu 200 m² steuerfrei, bevor der Freibetrag zur Anwendung kommt und ggf. Steuern auf die größere Wohnfläche anfällt.
Ist dies der Fall, dann sind wesentliche Unterschiede bei den Steuersätzen nach Steuerklasse ( I, II oder III) zu beachten. Es folgt eine Übersicht mit Tabelle zur Erbschaftssteuer nach Steuerklasse, wenn der Freibetrag überschritten ist.
Was ist meine geerbte Immobilie wert?
Wenn eine Immobilie in die Erbschaft einfließt und zur Erbmasse zählt, setzt das Finanzamt i.d.R. drei gängige Verfahren zur Bewertung des Immobilienwerts an, um den Wert der geerbten Immobilie zu ermitteln:
1. Vergleichswertverfahren = (Verkaufspreis / Fläche von Vergleichsobjekt) * Fläche der eigenen Immobilie
Mit dem Vergleichswertverfahren werden die realisierten Kaufpreise von vergleichbaren bzw. benachbarten Grundstücken abgeleitet. Folglich eignet sich dieses Verfahren z.B. zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften.
2. Sachwertverfahren = (Bodenwert/Grundstückspreis + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor
» Das Sachwertverfahren geht von einem Neubau zum Tag der Wertermittlung aus, also was die Immobilie heute kosten würde bei einem Neubau, abzüglich der Abnutzung über die Jahre. Es orientiert sich am Bodenrichtwert und den Herstellungskosten abzüglich der Wertminderung. Das Sachwertverfahren ist komplex, spiegelt oftmals nicht den tatsächlichen Sachwert und kommt eher selten zum Einsatz, z.B. nur wenn das gängige Vergleichswertverfahren nicht möglich ist.
3. Ertragswertverfahren = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Zuschläge / Abzüge
Das Ertragswertverfahren wird gewöhnlich zur Wertermittlung von Grundstücken mit dauerhaften Erträgen angesetzt, wie z.B. für vermietete Immobilien, Geschäftsgebäude oder Parkhäuser. Wenn es sich bei einer Erbschaft um eine vermietete Immobile handelt, zieht Ihnen das Finanzamt pauschal 10 % von der (möglichen) Erbschaftssteuer ab, so dass nur noch 90 % vom Wert zu versteuern wären.
Welches Verfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab. Da vom Finanzamt gewöhnlich kein Gutachter Ihre Immobilie prüft, wird oftmals ein falscher Wert angesetzt, weil z.B. viel pauschalisiert berechnet wird und wichtige Wertfaktoren wie z.B. nötige Sanierungsarbeiten oder (bereits durchgeführte) Modernisierungen nicht berücksichtigt werden.
Die einfachste Lösung – ein Gutachten
Deshalb sollten Sie einen Gutachter beauftragen, welcher Ihren Immobilienwert genau schätzt. Dabei kann ein einfaches Kurzgutachten schon ausreichen. Bei einem Rechtsstreit, z.B. mit weiteren Miterben, ist das rechtssichere Vollgutachten die beste Lösung, wenn auch häufig mit 0,5-1 % Kosten vom Sachwert.
Unsere Experten von Ullrich Immobilien & Invest können Sie dabei kompetent unterstützen. Nutzen Sie zur allgemeinen Info auch gerne unser kostenloses Tool für eine Immobilienbewertung.
Verkaufen oder vermieten?
Geplanter Verkauf
Falls Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, können Steuern auf den Veräußerungsgewinn Steuern anfallen. Dies ist der Fall, wenn Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre halten (Spekulationsfrist) oder nicht mindestens 3 Jahre selbst bewohnt haben.
Wenn eine Erbengemeinschaft die Immobilie erbt, müssen sich alle Erben einig sein. Allein kann niemand die Immobilie verkaufen ohne Zustimmung. Wird man sich nicht einig, kann es zu einer (kostenintensiven) Teilversteigerung kommen.
Unabhängig ob Sie Alleinerbe sind oder in einer Erbengemeinschaft, es sollten alle wichtigen Unterlagen vorliegen. Dazu zählen Testament, Erbschein, Bauunterlagen und idealerweise ein Gutachten sowie Energieausweis. Wir von Ullrich Immobilien & Invest unterstützen Sie gerne in solche Angelegenheiten und können die nötigen Unterlagen einholen bzw. neu ausstellen.
Geplante Vermietung
Wenn Sie die geerbte Immobilie vermieten möchten, ist dies mit viel Aufwand verbunden. Besonders kompliziert kann es werden, wenn Sie eine Immobilie als Erbengemeinschaft vermieten, da alle Dokumente, neue Mietverträge, Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen usw. gemeinsam unterschrieben bzw. aufgeteilt werden müssen.
Ob Alleinerbe oder Erbengemeinschaft, die vermietete Immobilie muss in einem ausgezeichneten Zustand sein und ein aktueller Energieausweis muss vorliegen. Die Kosten für die Herstellung eines vorgeschriebenen Zustands (z.B. Heizung, Sanitär, Rauchmelder, usw.) können Sie dabei steuerrechtlich geltend machen, wie auch jährliche Abschreibungen (vgl. auch Immobilie als Kapitalanlage).
Des Weiteren brauchen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag, sollten Instandhaltungsrücklagen bilden und müssen Ihre Mieteinnahmen sauber versteuern. Ebenfalls sind wichtige Prüfungen wie Bonitätsprüfung, Mieterauswahl oder Kündigungsklauseln (z.B. bei Eigenbedarf) zu beachten.
Support von Ullrich Immobilien & Invest
Wir von Ullrich Immobilien & Invest informieren unsere Artikelleser, mit unserem kostenlosen Immobilien-Ratgeber, stets offen und ehrlich. Wir beschreiben alle unsere Immobilien-Themen transparent und kompetent, sind aber keine steuerliche Rechtsberatung.
Vielmehr bieten wir exzellente Lösungen für alle, denen wir mit unseren Serviceleistungen und Angeboten, z.B. geerbte Immobilie verkaufen ohne Makler, helfen können. Wenn Sie also eine Immobilie provisionsfrei verkaufen bzw. kaufen möchten (bevorzugt im Süddeutschland) oder neue Unterlagen benötigen, dann kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Angebot.
Wir bieten Ihnen für alle Anliegen eine kompetente Beratung, einen tollen Kundenservice und legen einen hohen Wert auf Transparenz, Seriosität und natürlich erstklassige Qualität.
