Ullrich Immobilien & Invest

Immobilie bei Scheidung

admin — Tue, 23 Dec 2025 22:23:48 +0000

Was mit der Immobilie passiert

Eine gemeinsame Immobilie wird bei einer Scheidung bzw. Trennung gleichwertig aufgeteilt, sofern kein andersregelnder Ehevertrag existiert. Nun stellt sich oftmals die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie (z.B. Haus oder Wohnung) passiert. Dabei gibt es drei Möglichkeiten:

1. Verkauf der gemeinsamen Immobilie
2. Vermietung der gemeinsamen Immobilie
3. Ein Partner wird Alleineigentümer und bezahlt den anderen aus

Wenn gemeinsame Kinder im Spiel sind, gibt es die Möglichkeit, die Immobilie an die Kinder zu übertragen, wobei diese volljährig sein sollten. Eine weitere Option ist, wenn auch selten, ein Nießbrauch an der Immobilie für die Eltern zu gewähren und Kinder als Eigentümer einzutragen.

Abläufe bei Scheidung bzw. Trennung

Wenn Sie eine Immobilie nach einer Scheidung bzw. Trennung ohne (Ehe-)Vertrag auflösen, sollten Sie folgende Punkte kennen.

Wertermittlung und Aufteilung

Maßgeblich für eine saubere Aufteilung der Immobilie ist, den aktuellen Verkehrswert ermitteln zu lassen. Dafür kann ein einfaches Kurzgutachten reichen (bei Einigkeit) oder man wählt ein rechtssicheres Vollgutachten (z.B. bei Gerichtsverhandlung). Falls Verbindlichkeiten bzw. Hypotheken auf die gemeinsame Immobilie bestehen, sind diese vom Wert abzuziehen. Hierbei kann Ihnen Ullrich Immobilien & Invest mit zertifizierten Wertgutachtern helfen.

Ebenso muss bei einer Scheidung der Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB) innerhalb von 3 Jahren (gemäß § 195 BGB) geregelt sein. Dabei wird das Anfangs- sowie das Endvermögen beider Ehepartner verglichen und der kleinere Zuwachs vom größeren abgezogen. Die Differenz wird halbiert und der Partner, welcher mehr verdient hat, muss diese Differenz ausgleichen. Dazu zählen auch Vermögenswerte wie der Wert einer Immobilie, wenn kein (geänderter) Vertrag vorliegt.

Varianten zur Immobilien-Auflösung

Verkauf
Die gemeinsame Immobilie wird verkauft und der Erlös in gleicher Höhe aufgeteilt. Bei einer Teilversteigerung (Zwangsversteigerung) wird die Immobilie meistens unter dem Wert verkauft. Deshalb ist es wichtig, sich gütig zu einigen.
Vermietung
Bei einer Trennung kann die gemeinsame Immobilie vermietet werden. So bleibt es im Familienbesitz und eine mögliche Finanzierung wird durch Mieteinnahmen weitgehend gedeckt (vgl. auch Immobilie als Kapitalanlage). Ebenso kann z.B. nur ein Partner ausziehen und der andere bleibt (gegen Nutzungsentschädigung oder Unterhaltsanteil) und vermietet einen Teil an Dritte.
Partner-Auszahlung
Ein Partner bleibt bzw. wird Immobilien-Alleineigentümer nach der Scheidung und bezahlt den anderen aus und übernimmt ggf. auch weiter die Finanzierung.
Übertragung an Kinder
Die gemeinsame Immobilie kann an volljährige Kinder übertragen werden (bei Minderjährigen bedarf es dem Vormundschaftsgericht). Oftmals behalten dann die Eltern das Wohnrecht bzw. ein Nießbrauchrecht an der Immobilie.
Aufteilung der Immobilie
Bei einer großen Immobilie kann auch eine Aufteilung in separate Einheiten (getrenntes Leben z.B. in Kellerwohnung / Dachgeschosswohnung) erfolgen, wie auch bei Geschäftsräumen eines Firmengebäudes.
Gerichtliche Zuweisung
Bei Härtefällen kann das Familiengericht, bei einer gemeinsamen Wohnung, auch einem Partner zuweisen, wenn die andere Nutzung eine unbillige Härte darstellt. Dies kann in der Praxis entstehen, wenn es um das Wohle der Kinder geht (Wohnungszuweisung nach § 1361b BGB).

Finanzielle und steuerliche Aspekte

Unabhängig, für welche Variante Sie sich bei einer Scheidung für Ihre Immobilie entscheiden, es müssen immer finanzielle und steuerrechtliche Aspekte im Blick behalten werden.

1. Finanzielle Aspekte
– Finanzierungs- bzw. Bankkredite müssen weiter bedient werden. Dies kann zur Hürde werden bei der geplanten Auszahlung eines Partners als Alleineigentümer.
– Eine außergerichtliche Einigung vor der Scheidung ist sinnvoll, um hohe Gerichtskosten (Verfahrenswert) oder Wertminderungen (Versteigerung) zu vermeiden.
– Als Eigentümer haftet man für Schäden und hat kostspielige Pflichten, wie z.B. Instandhaltungen, Sanierungen oder Modernisierungen (wichtig bei Vermietung).

2. Steuerliche Aspekte
– Verkaufen Sie eine Immobilie, welche Sie nicht 10 Jahre besessen / bewohnt haben, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an (für Veräußerungsgewinn).
Eine Ausnahme ohne Spekulationssteuer kann bestehen, wenn Sie Ihre Immobilie, nach § 23 I Nr. 1 EStG, zwei volle Kalenderjahre sowie dem laufenden Jahr für eigene Wohnzwecke genutzt haben und die Immobilie im Jahr der Trennung verkaufen. Fragen Sie bei solchen Ausnahmefällen aber stets Ihren Steuerberater.
– Übertragungen bzw. Schenkungen von Grundstücken, im Zusammenhang einer Scheidung oder Trennung von Ehegatten, sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz). Ebenso gilt dieser Vorteil bei eingetragenen Lebenspartnern, eigenen Kindern, Stiefkindern, Enkeln sowie Urenkeln.
Dennoch sind hier die steuerlichen Grenzen für persönliche Freibeträge zu berücksichtigen.
– Instandhaltungskosten bzw. Werbungskosten im Zuge einer Immobilienvermietung sind steuerlich voll absetzbar.

Wichtig: Wir informieren Sie kompetent und transparent in unserem Immobilien-Ratgeber zu wichtigen Themen und sind in vielen Anliegen Ihr zuverlässiger Ansprechpartner. Wir sind aber keine Anlaufstelle für Steuerrecht. Fragen Sie bei Unklarheiten bitte stets Ihren Steuerberater.

Lösung von Ullrich Immobilien & Invest

Falls Sie eine gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung besitzen und einen kompetenten Ansprechpartner benötigen, bietet Ihnen Ullrich Immobilien & Invest eine erstklassige Lösung. Wir beraten Sie kompetent für Ihre beste Entscheidung (Verkauf, Vermietung oder Übernahme) und berücksichtigen auch alle emotionalen Aspekte, die eine Trennung oftmals mit sich bringt.

Insbesondere bei einem geplanten Verkauf einer Immobilie, nach einer Scheidung, sind wir Ihr zuverlässiger Partner für einen Immobilienkauf ohne Maklerprovision. Dazu benötigen wir nur Grundbuchauszug, aktuellen Energieausweis, Kaufvertrag und ggf. Ehevertrag. Präzise und fachgerecht schätzen wir den genauen Wert Ihrer Immobilie vor Ort und unterbreiten Ihnen ein transparentes und faires Angebot. Eine kostenlose Ersteinschätzung können Sie jederzeit mit unserem Online-Bewertungstool einholen. Interessiert? Hier geht`s zu unseren Kontaktdaten.

Nießbrauchrecht an Immobilie

admin — Mon, 22 Dec 2025 18:11:19 +0000

Nießbrauchrecht einfach erklärt

Das Nießbrauchrecht, auch Nießbrauchsrecht, an einer Immobilie ist ein unvererbliches bzw. unveräußerliches Recht, eine Immobilie lebenslang oder auf bestimmte Zeit zu nutzen, ohne selbst der Eigentümer zu sein. Infolgedessen hat der Nießbraucher, als Nutzungsberechtigter, das volle Recht, eine Immobilie selbst zu bewohnen, zu vermieten oder anderweitig zu nutzen.

Geregelt wird das Nießbrauchrecht durch die notarielle Beurkundung sowie Eintragung im Grundbuch (Abteilung II und Regelung im Wesentlichen durch §§ 1030 ff. BGB). Es dient im Alltag oftmals für zur Altersvorsorge (auch Immobilienverrentung), indem man selbst die Immobilie weiter nutzt oder seine Rente, durch Mieteinnahmen, weiter aufbessert auch wenn man z.B. ins Pflegeheim zieht. Ebenso wählt man häufig dieses Recht, wenn man steuerliche Vorteile (Schenkung, Erbe) nutzen möchte oder seinen Lebenspartner (unverheiratet) absichern möchte.

Nießbrauchrecht Vorteile und Nachteile

Obwohl der Nießbrauch an einer Immobilie oftmals unter Familienmitgliedern eingesetzt wird, gibt es potentielle Vorteile, als auch Nachteile.

Vorteile Nießbrauchrecht

Lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht
Ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie hat den Vorteil, das Eigentum zu übertragen bzw. zu veräußern und trotzdem weiter (bis zum Lebensende) die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten.
Schenkung / Erbschaft
Bei einer Schenkung, z.B. von Eltern an die Kinder, ergeben sich steuerliche Vorteile, weil sich der Wert der Immobilie drastisch verringert. Dies kann sich, in Kombination mit Freibeträgen besonders lohnen, da der Nießbrauch eine Nachlassverbindlichkeit darstellt, was die Erb- und Schenkungssteuer senkt.
Einkommensquelle durch Mieteinnahmen (Alterrsicherung)
Man kann seine Immobilie vermieten und die Mieteinahmen behalten, was zur Alterssicherung beiträgt.
Zusätzliches Geld durch Immobilienverrentung (Altersvorsorge)
Wenn es beispielsweise keine Erben gibt oder man liquide Mittel benötigt, kann die Immobilienverrentung, gegen Nießbrauch, ein Vorteil sein. So erhält man z.B. eine Einmalzahlung (Teil- oder Komplettverkauf) oder eine monatliche Rente (Leibrente). Eine weitere Möglichkeit ist der Rückmietkauf, indem die Immobilie verkauft wird und man zur Miete wohnt, wobei der Eigentümer die Instandhaltungskosten trägt. Final ist die Immobilienverrentung für ältere Eigentümer, die ihre Rente aufstocken möchten, ohne dabei aus dem Eigenheim ausziehen zu müssen.
Planungssicherheit und Schutz
Es ist klar geregelt, wer die Immobilie später einmal erhält. Des Weiteren ist man geschützt vor z.B. einer Eigenbedarfskündigung vom neuen Eigentümer.

Nachteile Nießbrauchrecht

Nachteile bei einem Nießbrauch an einer Immobilie können für den Nießbraucher, als auch den Eigentümer entstehen.

Nachteile für Nießbraucher
– Wertgeminderte Veräußerung: Eine Immobilie mit Nießbrauch ist oftmals bis zu 50% weniger wert, als der normale Marktpreis bzw. Verkaufspreis.
– Lebenslange Bindung an die Immobilie als Bewohner oder Vermieter. Man kann das Eigenheim nicht mehr (und zum vollen Marktpreis) verkaufen.
– Laufende Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer oder Versicherungen der Immobilien sind, trotz (wertgeminderter Veräußerung) i.d.R. selbst zu tragen. Ebenso sind mögliche Mieteinnahmen zu versteuern und die Vermietung kann (vertraglich) eingeschränkt werden.
– Eigeschränkte Umgestaltung: Sofern es nicht vertraglich anders geregelt wurde, kann man seine Immobilie nicht grundlegeng umbauen oder wesentlich verändern, ohne ausdrücke Zustimmung des neuen Eigentümers.

Nachteile für Eigentümer
– Eingeschränkte Verwertbarkeit da die Immobilie nicht verkauft oder vermietet werden kann (oftmals über viele Jahre bzw. bis zum Tode des Nießbrauchers). Dazu erlischt das Nießbrauchrecht nicht automatisch mit dem Tode des Eigentümers, was für seine Erben dann wieder eine (finanzielle) Belastung sein kann.
– Potentielle Kosten für große Modernisierungen oder Instandhaltungen (z.B. Dach oder Heizung) trägt meist der Eigentümer.
– Mögliche Konfliktpotenziale bei Vermietung der Nießbrauchers oder (größeren) Reparaturen sowie nötigen Sanierungen an der Immobilie (trotz Vertrag).
– Steuerliche Nachteile bei (unerwartet) frühem Tod des Nießbrauchers, da eine steuerliche Nachbewertung erfolgen kann, zu Ungunsten des Eigentümers.
– Vorzeitiger Verkauf: Selbst bei einem zugestimmten Verkauf, wird von der belasteten Immobilie ein hoher Wert abgezogen und ist schwerer zu verkaufen.

Fazit

Ein Nießbrauch an einer Immobilie kann ein interessantes (Steuerspar-)Modell für eine Schenkung bzw. ein Erbe sein und regelt zu Lebzeiten schon die Erbfolge. Ebenso kann das Recht als zukunftssichernde Altersvorsorge dienen, durch z.B. Immobilienverrentung oder (Teil-)Verkauf gegen einen Preis abzüglich der Nießbrauch-Belastung.

Um Unstimmigkeiten oder Ärgernisse zu ersparen, muss vertraglich klar geregelt sein, wer welche Kosten für eine Sanierung, Modernisierung, usw. trägt.

Letztendlich ist eine Immobilie, welche mit einem Nießbraucher (bis zum Lebensende) im Grundbuch steht, immer deutlich weniger wert, als es eine frei verfügbare Immobilie ist. Infolgedessen findet das Nießbrauchrecht oftmals unter Familienmitgliedern statt, um (erbliche) Dinge klar zu regeln und Steuern zu sparen. Ebenso kommen Menschen mit langfristig orientierter Kapitalanlage, als Käufer in Betracht, da man diese Immobilien (relativ) günstig erwerben kann.

Wir kaufen Ihre Immobilie

Wir von Ullrich Immobilien & Invest kaufen Immobilien ohne Maklerprovision, direkt und zum fairen Preis. Wir sind zwar nicht spezialisiert auf Immobilien mit Nießbrauch, aber kaufen z.B. Ihr Haus zum ohne Nießbrauchabzug, wenn Sie überlegen in eine (altersgerechtere) Immobilie zu ziehen. So haben Sie ebenfalls liquide Mittel im Alter und sparen sich dazu die Maklerprovision.

Wichtig: Wir sind keine Rechtsberatung bzw. Steuerberatung. Mit unserem Immobilien-Ratgeber informieren wir unsere Artikel-Leser zu beliebten Themen und sind gerne Ihre zuverlässigen Ansprechpartner und Experten für unsere Leistungen: Immobilie verkaufen ohne Makler, professionelle Immobilien-Sanierung, Vermittlung oder Immobilien als attraktive Kapitalanlage.

Interessiert? Dann kontaktieren Sie uns für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch!

Erbschaft einer Immobilie

admin — Thu, 18 Dec 2025 21:35:53 +0000

Immobilie geerbt – was nun?

Wer bei einer Erbschaft eine Immobilie erbt, steht nicht nur vor wichtigen Entscheidungen, sondern muss auch mögliche Kosten beachten. Zwar geht die geerbte Immobilie automatisch an rechtmäßige Erben über (§ 1922 BGB), man sollte aber das Grundbuch berichtigen (z.B. mit notariellem Testament bzw. Erbschein). Ebenso hat man die Möglichkeit, mit Frist von 6 Wochen, das Erbe auszuschlagen. Dies ist häufig der Fall bei Nachlass-Überschuldungen oder unwirtschaftlichen Immobilien, welche sehr alt bzw. stark und teuer sanierungsbedürftig sind.

Das für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer zuständige Finanzamt ist innerhalb von 3 Monaten zu informieren. Meist wird das Finanzamt automatisch vom Nachlassgericht informiert, wenn ein Testament eröffnet wird oder ein Erbschein beantragt ist (Meldepflicht nach § 34 ErbStG). Soweit die Grundlagen. Was Sie nun Wichtiges bei geerbten Immobilien wissen sollten, lesen Sie jetzt.

FAQ Immobilien-Erbschaft

Unsere Immobilien-Erbschaft-FAQ beziehen sich darauf, dass Sie das Erbe angenommen haben. Zusätzliches Vermögen wie unbebaute Grundstücke, Spar- und Bankguthaben, Wertpapiere, Edelmetalle, PKW oder sonstige Vermögensgegenstände, nehmen wir ebenfalls aus und behandeln nur die geerbte Immobilie.

Welche Kosten können anfallen?

Wie oben erwähnt, thematisieren wir angenommene Immobilien nach einer Erbschaft und erklären mögliche Kosten nur dazu, nicht z.B. Beerdigungskosten etc.

Testamentseröffnung: Das Nachlassgericht erhebt Kosten in Höhe von 100 € (zzgl. Auslagen wie Porto) dafür. Bei einem Notar kommt die MwSt. dazu. Das Finanzamt wird automatisch dabei informiert, wie auch die Bank es tut, wenn man den Todesfall für ein Konto meldet.

Erbschein: Selbst bei einer Generalvollmacht und notariellem Testament können Kosten für einen Erbschein entstehen. So kann es sein, dass z.B. ein Berliner Testament verfasst wurde, bevor es weitere (Adoptiv-)Kinder gab oder das aktuellste Testament nicht mehr vorliegt (selten der Fall). Wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegen, ist ein Erbschein zwingend notwendig. Bei Immobilien ist es oft hilfreich (z.B. Umschreibung oder Verkauf), einen Erbschein zu besitzen.

Grundbuchkosten: Grundsätzlich können Sie, innerhalb von 2 Jahren, eine geerbte Immobilie kostenfrei im Grundbuch umschreiben lassen, wenn Sie einen Erbschein oder notarielles Testament besitzen.

Notarkosten: Ein Testament muss nicht zwingend notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Ein klassisches Beispiel ist ein Berliner Testament, bei welchem erst der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner alles erbt und danach die Schlusserben. Infolgedessen fallen nicht zwingend Notarkosten bei einer Erbschaft mit Immobilie an.
Je nach Erbfall (Erbengemeinschaft, Vorhaben mit der Immobilie, sonstige Vermögensgegenstände, usw.) ist es aber ratsam, die Kosten für einen Notar aufzubringen. So gehen Sie sicher, dass alles rechtssicher abläuft und auch z.B. das Finanzamt keine Fragen mehr stellt.

Immobilien Gutachten: Um einen exakten Wert einer geerbten Immobilie zu ermitteln, fallen i.d.R. die Kosten für einen Gutachter an. Zwar ermittelt das Finanzamt einen automatischen Wert anhand von vorhandenen Unterlagen, aber setzt nicht selten den Immobilienwert zu hoch an, weil niemand vom FA selbst vor Ort zur Prüfung kommt. Deshalb ist es ratsam, den Immobilienwert genau ermitteln zu lassen (per Kurzgutachten oder Vollgutachten). Die Kosten betragen dafür wenige hundert Euro bis zu. 0,5-1,0 % vom Immobilienwert. Dies ist aber nicht pauschal, sondern eine realistische Richtlinie.

Erbschaftssteuer: Bei jeder Erbschaft gibt es geregelte Freibeträge, welche sich in der Höhe vom Verwandtschaftsgrad unterscheiden. Ob also Kosten bzw. Steuern für eine geerbte Immobilie anfallen, hängt vom Freibetrag der Erben (allein oder Gemeinschaft), als auch der gesamten Höhe des Nachlasses ab.

Persönliche Freibeträge vor Erbschaftssteuer?

Folgende Freibeträge für Immobilienwerte vor Eintritt der Erbschaftssteuer gibt es in Deutschland

1. 500.000 € für Ehe- und (eingetragene) Lebenspartner
2. 400.000 € für Leibliche-, Adoptiv- oder Stiefkinder
3. 200.000 € für Enkelkinder
4. 100.000 € für Eltern und Großeltern
5. 20.000 € für Geschwister, Neffen / Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern bzw.- Kindern und alle sonstigen erbberechtigten Personen.

Wichtig: Ein Freibetrag gilt pro Person, was gerade bei einer Erbengemeinschaft, statt Alleinerbe, einen großen Unterschied ausmacht. So bezahlen beispielsweise zwei erbberechtigte Geschwister (und Kinder der Erblasser) bis 800.000 € Immobilienwert keine Erbschaftssteuer. Ebenso zählt bei Kindern eine Steuerfreiheit auf Immobilien bis 200 m².

Höhe der Erbschaftssteuer nach Freibetrag?

Bei Überschreitung der jeweiligen Freibeträge, fällt die Erbschaftssteuer auf den übersteigenden Betrag an. Also z.B. bei einem Haus im Wert von 900.000 € an zwei Kinder, dann 900.000 € – 800.000 € = 100.000 €, welche zu versteuern sind.
Wenn ein Kind eine Immobilie der Eltern erbt, ist diese für eine Wohnfläche von bis zu 200 m² steuerfrei, bevor der Freibetrag zur Anwendung kommt und ggf. Steuern auf die größere Wohnfläche anfällt.

Ist dies der Fall, dann sind wesentliche Unterschiede bei den Steuersätzen nach Steuerklasse ( I, II oder III) zu beachten. Es folgt eine Übersicht mit Tabelle zur Erbschaftssteuer nach Steuerklasse, wenn der Freibetrag überschritten ist.

Was ist meine geerbte Immobilie wert?

Wenn eine Immobilie in die Erbschaft einfließt und zur Erbmasse zählt, setzt das Finanzamt i.d.R. drei gängige Verfahren zur Bewertung des Immobilienwerts an, um den Wert der geerbten Immobilie zu ermitteln:

1. Vergleichswertverfahren = (Verkaufspreis / Fläche von Vergleichsobjekt) * Fläche der eigenen Immobilie
Mit dem Vergleichswertverfahren werden die realisierten Kaufpreise von vergleichbaren bzw. benachbarten Grundstücken abgeleitet. Folglich eignet sich dieses Verfahren z.B. zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften.

2. Sachwertverfahren = (Bodenwert/Grundstückspreis + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor
» Das Sachwertverfahren geht von einem Neubau zum Tag der Wertermittlung aus, also was die Immobilie heute kosten würde bei einem Neubau, abzüglich der Abnutzung über die Jahre. Es orientiert sich am Bodenrichtwert und den Herstellungskosten abzüglich der Wertminderung. Das Sachwertverfahren ist komplex, spiegelt oftmals nicht den tatsächlichen Sachwert und kommt eher selten zum Einsatz, z.B. nur wenn das gängige Vergleichswertverfahren nicht möglich ist.

3. Ertragswertverfahren = Bodenwert + Gebäudeertragswert +/- Zuschläge / Abzüge
Das Ertragswertverfahren wird gewöhnlich zur Wertermittlung von Grundstücken mit dauerhaften Erträgen angesetzt, wie z.B. für vermietete Immobilien, Geschäftsgebäude oder Parkhäuser. Wenn es sich bei einer Erbschaft um eine vermietete Immobile handelt, zieht Ihnen das Finanzamt pauschal 10 % von der (möglichen) Erbschaftssteuer ab, so dass nur noch 90 % vom Wert zu versteuern wären.

Welches Verfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab. Da vom Finanzamt gewöhnlich kein Gutachter Ihre Immobilie prüft, wird oftmals ein falscher Wert angesetzt, weil z.B. viel pauschalisiert berechnet wird und wichtige Wertfaktoren wie z.B. nötige Sanierungsarbeiten oder (bereits durchgeführte) Modernisierungen nicht berücksichtigt werden.

Die einfachste Lösung – ein Gutachten
Deshalb sollten Sie einen Gutachter beauftragen, welcher Ihren Immobilienwert genau schätzt. Dabei kann ein einfaches Kurzgutachten schon ausreichen. Bei einem Rechtsstreit, z.B. mit weiteren Miterben, ist das rechtssichere Vollgutachten die beste Lösung, wenn auch häufig mit 0,5-1 % Kosten vom Sachwert.

Unsere Experten von Ullrich Immobilien & Invest können Sie dabei kompetent unterstützen. Nutzen Sie zur allgemeinen Info auch gerne unser kostenloses Tool für eine Immobilienbewertung.

Verkaufen oder vermieten?

Geplanter Verkauf
Falls Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, können Steuern auf den Veräußerungsgewinn Steuern anfallen. Dies ist der Fall, wenn Sie die Immobilie weniger als 10 Jahre halten (Spekulationsfrist) oder nicht mindestens 3 Jahre selbst bewohnt haben.

Wenn eine Erbengemeinschaft die Immobilie erbt, müssen sich alle Erben einig sein. Allein kann niemand die Immobilie verkaufen ohne Zustimmung. Wird man sich nicht einig, kann es zu einer (kostenintensiven) Teilversteigerung kommen.

Unabhängig ob Sie Alleinerbe sind oder in einer Erbengemeinschaft, es sollten alle wichtigen Unterlagen vorliegen. Dazu zählen Testament, Erbschein, Bauunterlagen und idealerweise ein Gutachten sowie Energieausweis. Wir von Ullrich Immobilien & Invest unterstützen Sie gerne in solche Angelegenheiten und können die nötigen Unterlagen einholen bzw. neu ausstellen.

Geplante Vermietung
Wenn Sie die geerbte Immobilie vermieten möchten, ist dies mit viel Aufwand verbunden. Besonders kompliziert kann es werden, wenn Sie eine Immobilie als Erbengemeinschaft vermieten, da alle Dokumente, neue Mietverträge, Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen usw. gemeinsam unterschrieben bzw. aufgeteilt werden müssen.

Ob Alleinerbe oder Erbengemeinschaft, die vermietete Immobilie muss in einem ausgezeichneten Zustand sein und ein aktueller Energieausweis muss vorliegen. Die Kosten für die Herstellung eines vorgeschriebenen Zustands (z.B. Heizung, Sanitär, Rauchmelder, usw.) können Sie dabei steuerrechtlich geltend machen, wie auch jährliche Abschreibungen (vgl. auch Immobilie als Kapitalanlage).

Des Weiteren brauchen Sie einen rechtssicheren Mietvertrag, sollten Instandhaltungsrücklagen bilden und müssen Ihre Mieteinnahmen sauber versteuern. Ebenfalls sind wichtige Prüfungen wie Bonitätsprüfung, Mieterauswahl oder Kündigungsklauseln (z.B. bei Eigenbedarf) zu beachten.

Support von Ullrich Immobilien & Invest

Wir von Ullrich Immobilien & Invest informieren unsere Artikelleser, mit unserem kostenlosen Immobilien-Ratgeber, stets offen und ehrlich. Wir beschreiben alle unsere Immobilien-Themen transparent und kompetent, sind aber keine steuerliche Rechtsberatung.

Vielmehr bieten wir exzellente Lösungen für alle, denen wir mit unseren Serviceleistungen und Angeboten, z.B. geerbte Immobilie verkaufen ohne Makler, helfen können. Wenn Sie also eine Immobilie provisionsfrei verkaufen bzw. kaufen möchten (bevorzugt im Süddeutschland) oder neue Unterlagen benötigen, dann kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Angebot.

Wir bieten Ihnen für alle Anliegen eine kompetente Beratung, einen tollen Kundenservice und legen einen hohen Wert auf Transparenz, Seriosität und natürlich erstklassige Qualität.

Reibungsloser Immobilienverkauf

admin — Sun, 03 Aug 2025 22:45:52 +0000

Wichtige Unterlagen für den Immobilienverkauf

Wer einen Immobilienverkauf in Deutschland plant, muss die nötigen Unterlagen und Dokumente bereitstellen. Einige davon, wie z.B. Grundbuchauszug oder Energieausweis, sind gesetzlich vorgeschrieben, andere wiederum hilfreich für einen einfacheren Verkaufsprozess. Es bedarf also einer gründlichen Vorbereitung, um alle nötigen Schriftstücke beisammen zu haben.

Laut § 311b BGB, muss jeder Immobilienverkauf notariell beurkundet werden, weil nicht nur die Immobilie, sondern auch das Grundstück an den neuen Eigentümer übertragen wird. Sie benötigen zwingend ihren Personalausweis (Reisepass), Ihre steuerliche Identifikationsnummer, einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch, die Flurkarte und i.d.R. einen aktuellen Energieausweis. Situativ können weitere Dokumente und Unterlagen nötig sein, wie z.B. Bauplan, Erbschein, Teilungserklärung, Baulastenverzeichnis oder Kaufvertragsentwurf.

Unterlagen Checkliste

Für einen reibungslosen Immobilienverkauf müssen bzw. sollten Sie folgende Unterlagen und Informationen bereitstellen.

Aktuellen Grundbuchauszug und Energieausweis

Der Grundbuchauszug bestätigt, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie sind, und zeigt eventuelle Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt.

Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und informiert über die Energieeffizienz Ihrer Immobilie. Potenzielle Käufer benötigen diese Angaben, um die laufenden Energiekosten besser einschätzen zu können. Ein Energieausweis kann bei zertifizierten Energieberatern oder über uns angefordert werden.

Bauakte, Grundrisse und Flurkarte

Diese Dokumente geben Käufern Einblick in verwendete Konstruktionen und Materialen sowie speziellen Gutachten und Genehmigungen. Zudem enthalten Sie Informationen zu Raumaufteilung, nachgewiesenen Umbauten und mögliche Umbaupotenziale. Falls Sie keine aktuellen Pläne besitzen, können Sie diese beim Bauamt, Ihrem Architekten oder Raumplaner anfordern.

Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt, zeigt Lage, Form, Grenze und Nutzung von Grundstücken (Flurstücke) auf, für welches das Ihr Katasteramt zuständig ist.

Nachweise und Nebenkostenauflistung

Sollten Sie Sanierungen bzw. Modernisierungen vorgenommen haben, sollten Sie alle Nachweise darüber zusammentragen. Das sind z.B. Verträge, Rechnungen zu allen durchgeführten Maßnahmen und auch potentiellen Wartungsverträgen.

Hilfreich für potentielle Käufer sind Dokumente und Auflistungen zu klassischen Nebenkosten, wie z.B. Grundsteuerbescheide, Müllgebühren oder Abschlagsrechnungen für Wasser und Strom.

Verträge und Garantiebescheinigungen

Hilfreich für einen reibungslosen Immobilienverkauf sind die Bereitstellung sowie Übergabe wichtiger Verträge und Garantiebescheinigungen. Dazu zählen z.B. Versicherungspolicen, Wartungsverträge und -berichte oder Garantiebescheinigungen von technischen Geräten aller Art. Ebenfalls können Gebrauchsanleitungen für den potentiellen Käufer interessant sein, wenn bestimmte Geräte und Gegenstände übernommen werden.

Immobilienbewertung und Gutachten

Für einen angemessenen Verkaufspreis, sollten Sie eine seriöse Immobilienbewertung durchführen. Diese können Sie per Kurz- oder Vollgutachten durchführen lassen oder (vorerst) mit einer Online-Immobilienbewertung von Ullrich Immobilien & Invest selbst in Erfahrung bringen.

Auch hier benötigen Sie i.d.R. die bereits aufgezählten Dokumente und Unterlagen. Des Weiteren sind Baujahr, Grundstücks- und Wohnfläche, Lage, Zustand, Extra-Ausstattungen, Modernisierungen der Immobilie sowie Angebot und Nachfrage ausschlaggebend beim Immobilienverkauf zum Wunschpreis.

Dokumente zur Vermarktung

Ein aussagekräftiges Exposé ist eines der wichtigsten Dokumente bei einem Immobilienverkauf. Diese enthält die wichtigsten Eckdaten zum Verkaufsobjekt, eine informative Beschreibung, hochwertige Fotos und alle nötigen Informationen zum Grundriss und Energieeffizienz.

Dieses können Sie selbst erstellen oder einen qualifizierten Immobilienmakler dafür beauftragen.

Sonstige Dokumente und Schriftstücke

Je nach Situation (Hausverkauf, WEG, Gewerbegebäude, etc.) können viele Informationen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf entscheidend sein. Wir haben Ihnen hier fünf weitere Beispiele aufgelistet, welche wichtig sein können bei Häusern und Wohneigentümergemeinschaften mit Mehrfamilienhäusern.

Mietverträge (falls vermietet)
Falls die Immobilie vermietet ist, sind Kopien der Mietverträge notwendig. Diese sollten auch Angaben zu Mietzahlungen und bestehenden Rechten der Mieter enthalten

Wohngeldabrechnung
Sie zeigt die Höhe des Wohngeldes, das ein Haushalt erhält, und gibt Aufschluss über die Berechnungsgrundlagen.

Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan gibt einen Überblick über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie, insbesondere bei Eigentümergemeinschaften. Er ist eine wichtige Grundlage zur Einschätzung der laufenden Kosten und finanziellen Planung.

Teilungserklärung
Sie regelt die rechtliche Aufteilung einer Immobilie in verschiedene Eigentumseinheiten und legt die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche fest. Diese Unterlage ist besonders wichtig für Käufer von Eigentumswohnungen oder -häusern in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft).

Protokolle der Eigentümerversammlung
Sie dokumentieren die Beschlüsse und Diskussionen der Eigentümerversammlungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Unterlage gibt Aufschluss über geplante Maßnahmen, Investitionen und die allgemeine Verwaltung der Immobilie.

Tipps von Ullrich Immobilien & Invest

Mit unserem Immobilien-Ratgeber informieren wir gratis unsere Leser und geben wertvolle Tipps. So auch für die Zusammenstellung wichtiger Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Frühzeitig beginnen: Die Beschaffung einiger Dokumente, wie des Grundbuchauszugs, kann mehrere Wochen dauern. Starten Sie rechtzeitig, um Verzögerungen zu vermeiden.
Aktualität sicherstellen: Stellen Sie sicher, dass die Angaben korrekt und aktuell sind, insbesondere bei Energieausweisen, Grundrissen und wichtigen Nachweisen.
Vollständigkeit garantieren: Fehlende Unterlagen können Ihren Immobilienverkauf verzögern und potentielle Käufer abschrecken. Seien Sie genau und archivieren alles (digital).

Sie möchten Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen oder planen allgemein einen erfolgreichen Immobilienverkauf? Dann nehmen Sie schnell, unkompliziert und einfach Kontakt mit uns auf!